Как провести перепланировку в квартире и не нарушить закон

Ранее аналогичную меру анонсировали в Минстрое, подчеркнув, что важно, с одной стороны, не нарушить право граждан на неприкосновенность жилища, а с другой — обеспечить соблюдение требований безопасности. Юридические аспекты перепланировки шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов обсуждает с зампредом комиссии по градостроительству Законодательного собрания Дмитрием Павловым и адвокатом Владимиром Малашиным.

Максим Морозов: Мы обсуждаем сложную проблему сохранения исторического центра. Не секрет, что летом буквально за один месяц произошло два ЧП — обрушения в исторических зданиях. Возвращаемся к проблеме незаконных перепланировок. Была прямая линия профильного вице-губернатора Евгения Разумишкина, который говорит о том, что необходимо усилить контроль. Какая сегодня существует нормативная база, насколько она эффективна, адекватна времени в части сохранения исторических зданий в центре города? Насколько урегулирован вопрос перепланировок?

Дмитрий Павлов: Мне кажется, что нормативной базы достаточно. Вопрос в том, как она используется. Законопослушный инвестор или гражданин должен согласовать планировку в МВК и узаконить её, потому что вмешательство в конструкции просто опасно. Нередко бывает так: пришла бригада, говорит: «Да ладно, наверное, эта стенка ничего не несёт». Что-то срезали. Надо понимать, что Санкт-Петербург — это историческая жемчужина.

Наш город, в отличие от других европейских исторических центров, пережил революцию 1917 года, блокаду, когда не было отопления. Город еле выживал, это сказалось на несущих способностях исторического центра. Здесь подходить нужно особенно бережно.

Максим Морозов: Плюс нужно учитывать, что большинство зданий в историческом центре использовались до революции как доходные дома либо как квартиры для состоятельных людей. В связи с тем, что многие из них стали коммуналками, интенсивность нагрузки увеличилась в разы. Фонд, построенный в XIX веке, не предназначен для такой большой нагрузки.

Владимир Малашин: Нормативной базы достаточно, особенно с 2010 года. Есть технический регламент о безопасности зданий и сооружений. Это федеральный закон. На основе данного закона или во исполнение данного закона был принят свод правил о защите зданий и сооружений, это 2017-2018 годы. Этого достаточно. Главное выполнять правила. Какие есть риски в самовольной перепланировке? Это якобы законный перевод жилого помещения в нежилое. Почему якобы?

Все переводы жилого помещения в нежилое на 99% незаконны. Да, допустим, существует распоряжение администрации. Но вход, как правило, оборудован захватом земельного участка. Расширено окно, из него сделана дверь. Несущие конструкции нарушены. В одном из дел, которое сейчас слушается, суд назначил экспертизу, но эксперт не смог попасть в помещение. Представьте себе, там были квартиры, а теперь стало просторное, нежилое помещение, ресторан. И что с перегородками, можно только догадываться.

Поэтому управляющие компании, безусловно, должны контролировать, должны иметь доступ в эти помещения. Серьёзнейший вопрос, потому что дом может просто сложиться.

Максим Морозов: Петербург называют столицей коммунальных квартир, столицей коммуналок. Нередко коммуналки превращаются в незаконные апартаменты. Гражданам, особенно из регионов, недобросовестные риэлторы продают эту недвижимость якобы как законную. На самом деле в каждой комнате, в каждом «апартаменте» оборудованы мокрые зоны. Де-факто и юре — это одна квартира, где всё установлено незаконно.

Дмитрий Павлов: Нормативной базы достаточно. Нужно выявлять эти объекты, наверное, через управляющие компании, через соседей, которые заинтересованы, чтобы не было никаких трещин в доме. Мне кажется, что это уже незаконно. Находят лазейки. Продажа общедолевой собственности под видом отдельного жилья? В Москве и Московской области, по-моему, есть ограничения для новостроек по метражу. В погоне за прибылью, за дорогим квадратным метром можно строить пчелиные соты.

Максим Морозов: Капсулы.

Дмитрий Павлов: Да, капсулы.

Владимир Малашин: Многоквартирный дом предназначен для проживания, и ни в коем случае нельзя нарушать права соседей. Был период времени, я думаю, что он уже заканчивается, когда были созданы целые риэлторские и строительные компании, которые занимались только одним: брали большие квартиры и сделали из одной, например, 10 квартир. Проектом дома предусмотрен один туалет, вдруг их стало пять или шесть. Это грубейшее нарушение. Все эти объекты должны быть выявлены и приведены в первоначальное положение.

Максим Морозов: В чём опасность?

Владимир Малашин:

Когда нарушены инженерные системы, где-то будет плохой напор воды или, например, над местом, где вы спите, будут спускать воду в бачке. Опасность протечек. Нет вентиляции. В каждом туалете должна быть вентиляция. Должна быть гидроизоляция пола. Этого нет. И нарушения можно перечислять.

Максим Морозов: Дмитрий, много говорится о том, что необходимо усилить роль управляющих компаний, но ведь никто не обязан впускать таких проверяющих в квартиру, чтобы они хотя бы зафиксировали нарушение.

Дмитрий Павлов: На практике — обращение в суд, суд даёт предписание впустить. Механизм длительный, но вопрос решаемый. Вообще управляющая компания должна знать, что происходит с домом, которым она управляет. Общие коммуникации, потребление, стоят ли счетчики, или они паразитируют на соседях.

Максим Морозов: Если квартира нарезана на апартаменты, должен быть всплеск потребления.

Дмитрий Павлов: Да. Наверное, товарищество собственников жилья или недвижимости должно понимать, кто соседи, чем они занимаются.

Максим Морозов: Но создать ТСЖ достаточно сложно и юридически, и с точки зрения самоорганизации. Нужно договориться с соседями, избирать правление, проводить заседания. Поэтому у нас управление домами отдано на откуп либо ЖКС, которые в основном городские, государственные, либо управляющим компаниям.

Дмитрий Павлов: Всё-таки недвижимость — достаточно серьезный актив, даже больше, чем просто актив — это место, где человек живёт.

Максим Морозов: Часто это единственная собственность.

Дмитрий Павлов: Единственная.

Приоритетная цель для человека — объединиться со своими соседями, чтобы влиять на содержание своего дома.

Максим Морозов: Владимир, в чём заключается недобросовестное поведение руководства ЖКС, управляющих компаний?

Владимир Малашин: С ЖКС серьёзная проблема. Текучесть кадров, директора меняются один за другим, накапливаются долги. И очень тяжело получить от них качественную услугу. Говорить о том, что ТСЖ лучше, чем управляющая компания — да, безусловно, там нет прибыли. Но всё зависит от личности председателя. Я смог создать ТСЖ, в котором, как я считаю, украсть просто невозможно. Бесплатный председатель, именно бесплатный. Ни в какой форме, ни в какой — даже бутылку вина нельзя получить! Вот в этом случае будет нормальное управление. Я призываю слушателей, людей, которые имеют доходы, хорошую работу, живут в своём доме, взять на себя руководство своим домом. При этом вам надо собираться, может быть, раз в месяц, у вас будет правление. Вы будете контролировать правильное финансирование дома.

Максим Морозов: В чём выгода?

Владимир Малашин: Выгода в том, что там нет прибыли.

В этом году ТСЖ нашего дома потратило 10 миллионов рублей. Только в этом году! Сделали паркинг, гидроизоляцию террас и решили многие другие вопросы. При этом у нас в доме запрещено собирать с жителей какие-либо дополнительные деньги.

Максим Морозов: Наверное, договоры со снабжающими организациями заключаются напрямую, без прокладок и посредников.

Владимир Малашин: Безусловно, мы выбираем сами на конкурсной основе.

Дмитрий Павлов: У меня буквально неделю назад на приёме были участники СНТ. Три года назад выбрали председателя, который теперь игнорирует их мнение. Заочное голосование проходит два месяца.

Максим Морозов: Даже не трёхдневное.

Дмитрий Павлов: Да. Два месяца! Людям, которые активно участвуют, председатель начинает вредить. Спилил деревья под видом благоустройства. Идёт борьба. Я напишу в прокуратуру, пускай разберутся.

Максим Морозов: Люди всё это видят и не хотят организовывать ТСЖ, опасаются данных рисков. Им проще отдать управление домом на откуп УК, ЖКС, но не заниматься управлением самостоятельно. Они демотивированы такими случаями, потому что получается, что члены ТСЖ не защищены.

Дмитрий Павлов: Да. В то же время рядом такое же СНТ, у них взносы ниже в два раза и качество — лучше.

Владимир Малашин: Всеми финансовыми средствами должен распоряжаться человек, который не получает каких-либо денег.

Нет такой личности «председатель», есть «председатель правления ТСЖ». Это не один человек, а группа равных лиц!

Они собираются раз в месяц и говорят: у нас есть резервный фонд, мы распределяем его так и так, а остальные деньги, смета — утверждены на общем ежегодном собрании. Всё очень просто. Но как только вы ставите председателя ТСЖ, который получает 30 тысяч рублей, и потом ещё 230 тысяч получает за счёт подрядов, откатов и так далее, порядка не будет никогда!

Максим Морозов: Владимир, на практике о каких цифрах идёт речь? Если взять средний дом в Петербурге, допустим, он под управлением ТСЖ. Сколько собирается, аккумулируется денег, и на какие нужды они могут быть направлены?

Владимир Малашин: Несколько миллионов рублей. В год может быть от 5 до 10 миллионов, в зависимости от размеров ТСЖ.

Максим Морозов: Все деньги тратятся, либо часть можно положить на счёт банке, на депозит под процент, чтобы сохранить и приумножить их на следующий год?

Владимир Малашин: Абсолютно правильно.

Иногда деньги ТСЖ лучше положить на депозит, это очень выгодно.

Есть денежные средства, которые идут на капитальный ремонт. Это отдельный, сложный вопрос.

Максим Морозов: Как, кстати, выстраиваются взаимоотношения с Фондом капитального ремонта? Отчисления идут в фонд?

Владимир Малашин: Не все производят отчисления. Если дом большой, и собственники принимают решение, то деньги перечисляются на счёт ТСЖ.

Максим Морозов: Если добросовестный собственник или арендатор решил осуществить перепланировку и хочет всё сделать по закону, что делать? Какая пошаговая инструкция?

Владимир Малашин: Всё начинается с проекта. Любые работы начинаются с проекта. Например, гидроизоляция террасы: мы делаем проект, заказываем его в очень серьёзной компании, и только после этого под авторским надзором проводим работы.

Дмитрий Павлов: Это правильно, потому что по-другому получится дороже.

Владимир Малашин: Да, через два-три года всё снова потечёт.

Максим Морозов: Как контролировать деятельность управляющих компаний и ЖКС? У меня нет статистики, но очевидно, что подавляющее большинство зданий управляется как раз такими структурами. Люди по разным причинам не могут или не хотят организовать ТСЖ. Тем не менее, контроль необходим. Что могут делать жильцы?

Владимир Малашин: Только жильцы и должны контролировать, у них предостаточно прав, у нас прекрасный Жилищный кодекс Российской Федерации.

Максим Морозов: Не впускают в квартиру, а участковый говорит, что если будут убивать, он приедет, а если не будут убивать, то приедет в последнюю очередь. Я имею в виду квартиры, в которых происходят, допустим, перепланировка или шумные работы: соседи туда стучатся и пытаются проникнуть, чтобы оценить масштаб, но им абсолютно на законных основаниях отказывают.

Владимир Малашин: Если в управляющей компании есть хороший юридический отдел, то в течение нескольких дней, максимум — две недели, можно получить определение суда к немедленному исполнению. Дальше, пожалуйста, пристав исполняет все судебные решения. Никаких проблем, просто нужно правильно написать.

Дмитрий Павлов: Если больше рассказывать об этом, то будут впускать в квартиру.

С соседями лучше договариваться. Например, если на первом этаже открывается ресторан, то можно придумать скидки для тех, кто живёт наверху. Между бизнесом и жителями должен быть диалог.

Максим Морозов: Это что касается перепланировки, через две недели с судебным приставом всё равно к тебе войдут и зафиксируют незаконную перепланировку. А, допустим, шумные работы, они через две недели могут и закончиться.

Владимир Малашин: У нас есть прекрасный закон Санкт-Петербурга, который нужно исполнять. Шумные работы можно проводить не более одного часа. Если у меня в доме кто-то начнёт, допустим, работать, моментально всё прекращается. Есть охрана.

Максим Морозов: Как быть? Если человек приехал, ему нужно сделать ремонт в квартире.

Владимир Малашин: Никаких проблем.

Собственник или наниматель квартиры в случае необходимости провести ремонт пишет заявление. График работ согласовывается с жильцами подъезда. Ведь есть дети, престарелые, есть больные люди. График делается удобным, вывешивается каждую неделю. Работы проводятся в соответствии с этим документом.

Максим Морозов: Насколько это рабочая, а не теоретическая схема?

Владимир Малашин: Чисто рабочая схема. С 2007 года она у меня работает.

Дмитрий Павлов: Кстати, Максим, вопрос: как контролировать управляющие компании и ТСЖ? Ответ — участвовать в собраниях. Никто не ходит, когда всё хорошо.

Максим Морозов: Мне кажется, что лучше всего сработает экономическая мотивация: чтобы мы агитировали не за всё хорошее против всего плохого, за самоорганизацию, за гражданскую позицию, за законность, а за то, чтобы люди почувствовали, что они теряют деньги, когда платят недобросовестному руководству ЖКС или управляющей компании.

Дмитрий Павлов: Да, но ЖКС им говорит, что они ничего не теряют, просто ваши соседи смутьяны что-то хотят. Скорее всего, хотят их поменять, посадить свою УК.

Владимир Малашин: Хорошее ТСЖ ежегодно проводит независимый внешний аудит. Если ревизор проверяет сам себя, это просто смешно.

Максим Морозов: У нас постоянная рубрика программы — спорт, как он помогает и в работе, и в жизни. Дмитрий, чем спорт является для вас, чем он помогает в законотворчестве?

Дмитрий Павлов: Мы говорим про любительский спорт и умеренный здоровый образ жизни. Сегодня ехал к вам на эфир, не успел пробежаться. Придётся вечером. Для меня, когда я был в бизнесе и сейчас, в законодательной власти, это поддержание организма в бодрым состоянии. Я могу с утра сделать зарядку или пробежаться, если успеваю. Голова весь день работает лучше. Это факт.

Владимир Малашин: Наверное, многим людям нужно переосмыслить отношение к спорту. Если вам не удалось заниматься спортом, физкультурой, и у вас есть, допустим, лишний вес, и вы уже ничего не можете с этим поделать, у вас есть дети. Начните с них! Воспитайте у детей силу воли. Какая бы ни была погода, дождь, гроза, снег, вы всё равно занимаетесь спортом не менее двух-трёх раз в неделю. Сегодняшний день у меня опять кошмарный, как обычно, тяжёлый, но в 20 часов я буду на Елагином острове, буду бежать. Будет прекрасная атмосфера, много единомышленников. Нашему Беговому клубу Адвокатской палаты уже пошёл седьмой год.

Максим Морозов: Коллеги, резюмируя, призываем всех не заниматься незаконными перепланировками, организовывать ТСЖ и уделять время спорту.